Les passoires thermiques : de sévères et coûteuses contraintes, mais certaines dérogations

 

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Les lois relatives à la transition écologique visent les économies d'énergie et la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Elles ont un champ très large dans lequel trouvent place les questions relatives au logement, les fameuses "passoires thermiques".

Ci-dessous sont résumés quelques éléments législatifs.

Parmi les questions qu'on peut se poser on entend "Le château de Versailles sera-t-il emballé de 14 cm de polystyrène ?" et "Serai-je contraint de payer pour mettre au normes mon logement et les logements locatifs dont je suis propriétaire ?"

Le décret du 8 avril 2022 vient fort à propos définir des dérogations de nature à rassurer le propriétaire du château de Versailles, les propriétaires dans les secteurs sauvegardés - dorénavant appelés "sites patrimoniaux remarquables", ainsi que ceux qui satisfont à l'une des nombreuses exceptions. Un certain bon sens semble avoir inspiré ce décret.

Loi Energie et Climat du 8 novembre 2019

Le deuxième volet de la loi porte sur les passoires thermiques, avec l'objectif de les rénover toutes d’ici dix ans. Les passoires thermiques sont les logements dont la consommation énergétique relève des classes F et G. Ces logements sont responsables de 20% des émissions de gaz à effet de serre de la France.

Un plan d'action en trois phases, de 2021 à 2028, est mis en place :

A partir de 2021, les propriétaires de logements "passoires" ne pourront plus augmenter librement le loyer sans les avoir rénovés. La possibilité de demande d'une participation au locataire sera limitée aux seuls travaux qui permettent de sortir de l'état de passoire énergétique.

A partir de 2022, pour la vente ou la location, les diagnostics de performance énergétique devront être complétés d'un audit énergétique figurant dans la publicité et dans l'actede vente ou de location.

A partir de 2023, les logements extrêmement consommateurs d'énergie seront qualifiés de logements indécents, contraignant les propriétaires à les rénover ou ne plus les louer.

D'ici à 2028, les travaux dans les passoires thermiques deviendront obligatoires, avec mention dans les annonces immobilières des logements concernés dès 2022, sous peine de sanctions.

Loi Climat et Résilience du 22 août 2021

Le champ couvert par cette loi est également très vaste. Sur le seul aspect des logements, la loi établit un calendrier des mesures contraignantes.

La mesure de gel des loyers est entrée en vigueur le 24 août 2022. Ce gel s’applique sur les logements les plus gourmands en énergie, c’est-à-dire classés F ou G. Il concerne :

• Les logements loués nus ou meublés ;
• Les nouveaux contrats de bail comme les contrats de bail en cours, qu'ils soient renouvelés ou tacitement reconduits.

Il y a là un double enjeu : écologique et économique. Car, pour pouvoir augmenter le prix de leur loyer, les bailleurs devront réaliser des travaux de rénovation visant à ramener la classe

La loi Climat et Résilience prévoit également d’interdire la location de toutes les passoires thermiques, selon le calendrier suivant :

·         Pour les logements classés G les plus énergivores : interdiction de mise en location dès 2023 ;

·         Pour les autres logements classés G : interdiction de mise en location dès 2025 ;

·         Pour tous les logements classés F : interdiction de mise en location dès 2028 ;

·         Pour tous les logements classés E : interdiction de mise en location dès 2034.

Sauf exception, la réalisation d’un DPE (Diagnostic de performance Energétique) est obligatoire à l’occasion de la vente d’un logement ou d’un bâtiment, lors de la signature d’un contrat de location d’un logement ou d’un bâtiment d’habitation, ainsi que pour les bâtiments neufs.

Dans le cas de vente ou de location, le DPE s’intègre dans le dossier de diagnostic technique (DDT) qui regroupe l’ensemble des constats ou états qui doivent être annexés à l’avant contrat de vente ou au contrat de location. Le DPE doit être tenu à disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande, dès la mise en vente ou en location du logement ou du bâtiment.

La loi « Climat et Résilience » rend également obligatoire la réalisation d’un DPE pour tous les bâtiments d’habitation collective, à l’échelle du bâtiment, selon un calendrier échelonné :

• le 1^er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
• le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots.

Le DPE doit être effectué à l'initiative du propriétaire du logement, à ses frais, qu’il s’agisse d’un propriétaire privé ou public. Son tarif n’est pas réglementé.

Le DPE doit être établi par un diagnostiqueur, qui est un professionnel indépendant satisfaisant à certains critères, notamment de certification, et ayant souscrit une assurance professionnelle.

Décret n° 2022-510 du 8 avril 2022 pris pour l'application des articles L. 111-1 et L. 126-32 du code de la construction et de l'habitation

Celui-ci précise que les bâtiments entrant dans le cadre de l’exception de rénovation énergétique performante sont ceux pour lesquels des travaux de rénovation performante :

·1° entraîneraient des modifications de l’état des parties extérieures ou des éléments d’architecture et de décoration de la construction, en contradiction avec les règles et prescriptions prévues pour les monuments historiques classés ou inscrits, les sites patrimoniaux remarquables, les abords de monuments historiques, les immeubles ou ensemble architecturaux labellisés, les sites inscrits ou classés, etc.

·  2° excéderaient 50% de la valeur vénale du bien ;

·  3° feraient un risque de pathologie du bâti ;

·  4° ne seraient pas conformes à toutes autres obligations relatives, notamment, au droit des sols, au droit de propriété, à la sécurité des biens et des personnes ou à l’aspect des façades et à leur implantation.

Les exposés-débats sous le titre "Energie et patrimoine versaillais" organisés par VEI le 11 mars dernier (information du 9 mars dans ce blog" traitaient du sujet. En voir le compte rendu sur

Versailles Environnement Inititative » Association de défense de l'environnement à Versailles ! (versaillesenvironnementinitiative.fr)

Parmi les exposés, ceux des architectes Pierre-Luc Langlet, Thierry-Marie Bouchet et René Pollet ont apporté d'instructives informations, avec notamment la quantification du gain énergétique sur les immeubles rénovés de Jussieu (Langlet architecte) passés de 221 à 101 kWh/m2/an, alors que les divers témoignages apportés par les autres intervenants étaient dépourvus de données avant/après.

Nous avons relevé quelques points, en vrac :

• sur un même cas de figure, les DPE (Diagnostics de Performance Energétique) effectués par des experts agréés différents ne seront pas forcément convergents ;
• la calfeutrage peut être extérieur ou intérieur, dans les deux cas les épaisseurs sont importantes, entraînant des surplombs extérieurs et des diminutions de surface habitable à l'intérieur;
• le corpus législatif est finalement assez flou et surtout changeant ;
• les solutions techniques ne sont pas encore normées ;
• chaque cas est particulier ;
• les fenêtres sont des sources de déperditions importantes ;
• la notion de patrimoine à préserver concerne non seulement les façades mais aussi l'intérieur ;
• une consommation énergétique vertueuse serait aujourd'hui de l'ordre de 50 kWh/m2/an